《龙岩市城市管理局印发关于加强住宅小区业主大会业主委员会规范化建设的实施意见的通知》（龙城规〔2025〕3号，以下简称《通知》）于2025年11月1日起实施。相关政策解读如下：

　　一、《通知》的出台背景是什么？

　　答：随着我市经济社会发展，业主对居住环境及物业服务需求不断提升，但业主大会召开不规范、业委会履职不透明等问题逐渐凸显，个别业委会还存在谋取私利、公共收益管理混乱等情况，引发矛盾并影响社区稳定，需进一步完善业主大会和业委会制度。

　　二、《通知》制定依据主要有哪些？

　　答：《通知》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》《中共龙岩市委办公室印发〈关于加强党建引领社区治理工作的实施方案〉的通知》等法律法规、政策文件等制定。

　　三、《通知》对业主大会和业主委员会的定位分别是什么？

　　答：（一）业主大会是物业服务区域内全体业主组成的权力机构，拥有制定修改议事规则、管理规约，选举更换业委会成员，选聘解聘物业服务企业或其他管理人等由《福建省物业管理条例》第十四条规定应当由业主共同表决事项的决定权等。

　　（二）业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会决定、召集会议、代表业主与物业服务企业签订物业服务合同、监督物业服务企业履行物业服务合同等由《福建省物业管理条例》第二十二条规定的相关职责，并不得代替业主大会作需要业主大会共同表决的决定。（根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，选举业委会、更换业委会委员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人、改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等重大事项，应当召开业主大会由业主共同决定）

　　四、成为业主委员会委员需满足哪些条件？哪些人不得担任？

　　答：（一）业主委员会委员应当符合下列条件：（1）具有业主身份；（2）具有完全民事行为能力；（3）遵纪守法；（4）遵守管理规约或者临时管理规约；（5）与本物业服务区域内的物业服务企业无利害关系；（6）法律、法规、规章以及本小区《管理规约》《业主大会议事规则》或《业主委员会章程》规定的其他条件。

　　（二）以下人员不得担任业主委员会委员：（1）被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的；（2）损坏房屋承重结构的；（3）有违章搭建、破坏房屋外貌等情形且未改正的；（4）在本区域内物业服务企业中任职或者兼职的；（5）本小区《管理规约》《业主大会议事规则》或《业主委员会章程》规定的其他情形。

　　五、业主委员会委员资格终止有哪些情形？

　　答：业主委员会委员资格终止情形包括自行终止和被决定终止。

　　（一）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（1）任期届满的；（2）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（3）因疾病等原因丧失民事行为能力的；（4）被判处剥夺人身自由刑罚的；（5）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的；（6）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（7）本小区《管理规约》《业主大会议事规则》或《业主委员会章程》规定的其他情形。

　　（二）业主委员会委员有下列情形之一的，应决定终止业主委员会委员资格：（1）利用职务之便谋取不正当利益；（2）损害业主共同利益；（3）拒不履行委员职责；（4）违反法律、法规、管理规约等行为的；（5）本小区《管理规约》《业主大会议事规则》或《业主委员会章程》规定的其他情形。

　　六、业主委员会委员资格终止后需开展哪些工作？

　　答：（1）业主委员会在物业服务区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主；业主委员会不公告的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当督促业主委员会公告，并存入小区档案；

　　（2）自业主委员会委员资格终止或者停止职务之日起五日内，收回将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会；

　　（3）根据本小区《管理规约》等小区公约规定，由候补委员递补；无候补委员的，如有必要则召开业主大会补选业主委员会委员。

　　七、业主大会印章和业主委员会印章管理有哪些规定？

　　答：（一）刻制“双印章”。业主委员会办理备案手续后，由业主委员会持备案证明申请刻制业主大会印章和业主委员会印章（即“双印章”）。

　　（二）印章管理使用要求。1.要通过《业主大会议事规则》明确或通过制定《业主大会、业主委员会印章管理制度》明确印章管理要求，可参考本《通知》示范文本（附件）。2.“双印章”分别保管，业主委员印章由业主委员会指定业主委员会成员保管。业主大会印章由小区党支部保管，小区党支部书记和业委会主任“一肩挑”或小区未成立党支部的，可以委托街道办事处（乡镇人民政府）或当地居（村）民委员会保管。3.使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。做出《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定应由业主共同决定的事项的，应当加盖业主大会印章。

　　八、业主委员会应建立哪些日常工作制度？

　　答：业主委员会要在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，建立健全事务公开（信息公示）、财务、审计、档案、接待、会议召开等制度。

　　九、在业主大会、业主委员会规范运作方面，属地政府、居（村）民委员会如何落实监督指导职责？

　　答：（一）日常指导监督方面。乡（镇）人民政府或者街道办事处负责，居（村）民委员会配合，根据《福建省物业管理条例》规定，指导和协助业主大会的成立、业主委员会的组建（换届、改选）、物业服务企业选聘（退出），指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷，督促业主委员会改正违法违规或侵害业主权益的行为，推动业主大会、业主委员会依法合规运作，共同协商解决小区公共管理事务等。

　　（二）违法违规行为监督方面。乡镇人民政府、街道办事处以及居（村）民委员会发现业主委员会、监事会及相关人员骗取或侵占公共收益或住宅专项维修资金、选聘物业服务企业过程中收受他人财物或串通招标、业主委员会换届或选聘物业服务企业过程中聚众闹事等行为的，要及时移送公安机关处置；发现担任业主委员会委员或监事会成员的中共党员、国家机关或企事业单位在职人员存在违法违规、违反《管理规约》等小区约定损害业主利益行为的，可及时抄告相关单位或所在党组织。

　　十、物业主管部门如何提供业务指导和服务？

　　答：各县（市、区）物业主管部门要加强对街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的业务指导，完善成立业主大会、业主委员会组建（换届）的操作流程，宣传并引导使用省住建厅下发的《（前期）物业服务合同》《管理规约》《业主大会议事规则》等示范文本；加大住宅专项维修资金申请、使用操作流程的宣传推广，为业主申请住宅专项维修资金提供便利；要结合对物业服务业务培训、安全培训等，每年至少开展一次对业主委员会的培训活动，引导业主委员会委员正确履职等。

　　十一、该《通知》什么时候实施，有效期多长？

　　答：《通知》自2025年11月1日起施行，有效期3年。